原标题:原创丨楼市重磅！政府这个政策，意义重大，影响中国每个人！ 1月15日传来大消息！ 据新华社报道，国土资源部部长姜大明当天说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。 国土资源部部长姜大明今天表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。
这则消息非常重磅，因为他不但影响成立的楼市，还将影响农村的土地，会对中国产生巨大的影响，酝酿出巨大的商机！ 试想，当政府不再是居住用地的唯一提供者，这就意味着楼市的总供给格局彻底发生改变。这一变化，将会对中国的房地产市场、中国经济产生非常重磅影响。下面，占豪（微信公众号：占豪）就对该土地政策变化进行一个解析，供战友们参考。 为了让大家对这一政策理解更深刻，我们先对中国的房地产政策变化捋一捋。 如果向前追忆，在中国进行房改之前，中国的商品房市场根本没有形成，主要市场供给来源于单位分房和自建房。然而，随着中国经济发展、城市化进程加快，住房的发展太慢已经影响到了城市化进程，影响到了经济发展。在这种情况下，中国开始进行房地产改革。 1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。由此，中国住房的市场化改革进入快车道。 1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。这一政策的实施，实际上意味着住房进入了商品房的“独木桥”时代，也开启了房价持续上涨的通道。这一涨，就一直涨到现在，涨了20年。以上海为例，1998年房价也才三四千元，现在那些当时房价三四千的地方早已七八十来万了，也就是说同样区域的房子在过去20年涨了得有20倍左右。 我们知道，过去20年中国的房价是越调控越高，其中原因很多，但最主要的动力是中国的人口多、城市化进程力度大导致的刚需，而促进因素则是对炒房一直遏制不利导致太多资金进入房地产市场导致房价持续大涨。在占豪（微信公众号：占豪）看来，中国房地产政策的大转折，就是在过去两年时间发生的。 如果大家对新闻足够敏感的话，应该还记得2015年12月召开的中央经济工作会议关于房地产的政策是去库存。那次去库存的政策方向和“一城一策”的政策导向使得一二线城市率先得利。由于一二线城市根本库存不多，地方政府放开限购政策，很快导致了一二线城市大涨，这就是2016年房价大涨的政策因素。当然，2016年政策放松导致刚需购房，还是让全国房地产的总库存下降了很多，副作用是房价在短期内又大涨了一波。 房价短期内暴涨给宏观经济带来了不小的潜在风险，这就是2016年12月召开2017年中央经济工作会议关于促进房地产市场平稳健康发展政策落地的内在因素。当时，中央定调“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。这个政策，其实就定调了接下来的房地产政策方向，也是中国房地产政策发生根本性转向的重大信号。
不过，真正从根本上确立了房地产“深改”政策方向的还是19大报告，报告指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。” 注意报告上的措辞，除了“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位”，还增加了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的内容。这句话就意味着，未来住房供应不再是商品房的“独木桥”了，而是多主体供给、多渠道保障、租购并举，目的是让全体人民住有所居。 多主体供给、多渠道保障、租购并举这三点是接下来政策调整的核心。我们之前看到，政策最先推动租购并举，特别是在土地供应时要求开发商必须保证一些住房是租的而不是卖的政策，使得租赁市场的供给在增加。同时，一些地方政府还推出了政府与居民的共有产权房。这些变化，都是对19大报告的贯彻落实。 不过，之前政策中，基本没看到多主体供给的政策改革，只有前不久北京出台了央企可以在自己的土地上盖职工保障房的政策有这个意思。北京的政策，实际上打开了多主体供给的政策想象空间。 然而，真正的政策变化是1月15日，即土地的供应政策变了。在占豪（微信公众号：占豪）看来，土地的政策供应变了，也就意味着多主体供应的政策要彻底打开了。 想想看，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法意味着什么？这不正是上一轮房改以前的政策吗？以前国有企业、集体企业都可以在自己拥有土地使用权的土地上盖房，然后分给职工，职工只有使用权而没有产权。这一政策的落地，意味着以后无论是央企、集体企业、私有企业，都可以在自己土地上盖房分给职工居住。如此一来，年轻人住房的压力自然就小了。这个压力小了，也就意味着刚需的紧迫性小了，房价上涨的动力自然就小了。 所以，这一政策，对房价一定会起到抑制作用。之所以出台这样的政策，就是国家要避免城市化进程加快时房价暴涨，使得发展的成果被房地产开发商大部分赚走。在这样的政策刺激下，未来中小房地产商估计要被挤死了，大型房产商要不开发特色房产，要不就是“薄利多销”。当然，对地方政府来说，当土地财政的收入逐渐下降后，那么就必须发展其他产业，这正是我国在基础设施较完备的情况下推动更多产业发展的政策调整。 以中部核心的新一线城市武汉为例，在过去一两年的时间里就成立了国家存储器基地项目、国家航天产业基地、国家级智能网联汽车示范区和国家网络安全基地，其中前三大基地投资均超千亿，网络安全基地投资也有两三百亿。这样的规划、投资，就是要推动产业化升级，要摆脱原来的土地财政。为此，武汉还成立了招财局，并且专门为高级别人才提供住房、落后等一系列优惠政策，还有对来武汉创业的高等人才提供各种优惠和方便。与其他地方相比，武汉走在了前面，这就是对中央的政策理解透彻，对未来发展方向把握得准，这当然也就意味着未来一二十年武汉的发展空间。想创业的人，或者高新技术人才，到武汉发展一定错不了。
再回到房地产市场本身，考虑都中国的城市化进程，虽然长期看中国房价还有上涨空间，但一方面中短期应该可以抑制，另一反面是三四五线城市的房价不至于继续猛涨导致城市化进程推进困难。 所以，未来房地产市场应该会逐渐趋于稳定，真正有上涨空间的恐怕就剩下三个方向了：一是城市的最核心的区域，因为那里永远是稀缺资源；二是发展潜力巨大的规划区，以后买房一定要看城市未来10年以上的发展规划；三是环境优美、居住质量高的特色城镇化社区，譬如像前段时间刘国梁参与的体育小镇项目。 关于宅基地的政策也是一个革新性变化，国家把宅基地的所有权、资格权、使用权给分制了，这的确是历史性的创新。 我们知道，过去宅基地的所有权是属于集体的，资格权和使用权是一体的，都属于农村居民。那么为什么把资格权和使用权分离呢？这个和农村耕地的改革思路是一致的。农村耕地被分为所有权、承包权和经营权，宅基地就按这个思路分为所有权、资格权和使用权。在占豪（微信公众号：占豪）看来，这一政策最大的内涵就是，在保障农民权益的情况下，要把农民从农村的耕地、宅基地上解放出来，让这批人到城里来，变成城里的工人或商户，继续扩大城市规模，细化劳动分工。 那么，把农民从土地上解放出来后，在保障了其农村的土地权益的情况下，包括宅基地、耕地不能闲着，农民可以将宅基地的使用权、耕地的经营权给转租出去，从而产生效益，保障其在城市的生活水平。 举个简单的例子，譬如在大城市周边的有特点的农村，就可以建立生态旅游农场，把旅游服务和农业生产相结合，把原来的宅基地挤出来一部分盖成宾馆、餐饮服务产业，把原来的农业种植变成旅游和农业生产资源的结合体。如此，即可进行农业生产，又可以开发旅游，让城市里的人在周末体会农村生活，把旅游和农业生产直接结合起来。甚至，可以通过互联网直接让附近城市里的人认领地块，帮其种植绿色的农产品，如此可提升成立人的生活品质，而农民又可实现创收，在公司化生产经营的背景下，原来的农民甚至根本不必自己耕种就可以实现创收，由农业工人负责生产，而自己则可在成立打工或创业的同时获得农村土地的经营利润分红。 还有，像城里人在城市里住腻歪了，总是想到农村体会一下农村生活，那么农民就可以盖成适合城里人居住的房子，然后通过村集体或集体所有制公司开发农家院，开发农村的生态旅游······或者，通过乡镇、村集体与大型旅游集团达成合作协议，由大型旅游集团与村集体成立合资企业，由旅游集团出资盖农业生态下的生活区供成立人体验。通过公司化经营为城里人提供体验式旅游服务，必然是一种新的旅游产业方式。 总之，这一政策的目的是，要让农民放心进城，同时要把农村的土地充分利用起来，由城里人的生活质量提升换取农民进城的生活保障，形成经济循环。说白了，就是把农村的宅基地卷入到整个国家的经济大循环中，推动整个国家的经济发展。 |
